Wieviel ist (m)eine
Immobilie wert?
Wieviel ist (m)eine Immobilie wert?
Diese Frage stellen sich alle, die eine Immobilie verkaufen wollen oder eine erwerben wollen.
Das Thema „Immobilienbewertung“ ist durchaus komplex.
Ziel muss es sein, einen fairen Preis zu finden
Natürlich möchte man, wenn man Verkäufer ist, seine Immobilie möglichst teuer an den Mann oder an die Frau bringen. Und wenn man Käufer ist, möchte man möglichst günstig einkaufen.
Am Ende ist es aber entscheidend, einen fairen Preis zu finden, der für Verkäufer und Käufer passt, denn nur so kommt das Geschäft auch zustande.
Häufig werden Immobilienwerte unrealistisch eingeschätzt
Wir machen sehr häufig die Erfahrung, dass Menschen, die ihre Immobilie verkaufen wollen, den Wert ihrer eigenen Immobilie (verständlicherweise) als (mitunter deutlich) zu hoch einschätzen, bzw. den Wert der Immobilie, die sie kaufen möchten, ebenfalls nur schwer gut einschätzen können.
Bei Abrissgebäuden beispielsweise wird häufig vergessen, dass auch der Abriss Geld kostet (und das leider heutzutage nicht wenig).
Für die Kalkulation eines Abrissobjekts ist es daher nicht entscheidend, was das Gebäude „früher mal gekostet hat“. Hierbei zählt ausschließlich der Grundstückswert minus (!) Abrisskosten. Diese können schnell 30.000 – 70.000 Euro betragen, je nach Gebäude.
Beträgt also der reine Grundstückswert 150.000,- Euro und die Abrisskosten werden mit 60.000,- Euro veranschlagt, so ergibt sich ein realistischer Marktwert von rund 90.000,- Euro.
Grundstückswert und Gebäudewert
Es gibt natürlich keinen „festen“ Preis für eine Immobilie, sondern allenfalls einen Marktwert. Das ist der Preis, den eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt (heute!) in einer bestimmten Lage wahrscheinlich und in etwa erzielen würde.
Grundsätzlich wird dieser Marktwert immer aus den beiden Komponenten „Grundstück“ plus „Gebäude“ ermittelt.
Diese Betrachtung (Gebäude plus Grundstück) wird häufig vergessen, wenn Sie zum Beispiel von jemandem hören „Das Haus ist aber teuer“ oder „Ich habe damals viel günstiger gebaut“. (Wann war „damals?“)
So viel ist Ihr Grundstück wert
Professionelle Immobilienbewerter wie Banken & Immobilienmakler bewerten zunächst das Grundstück. Hier ist ein Blick auf die aktuellen Bodenrichtwerte hilfreich.
Mit Hilfe des „Bodenrichtwertsystems“ können Sie eine erste Einschätzung vornehmen:
Geben Sie doch gerne einmal Ihre Adresse in das System ein. Sie erhalten dann den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter für Ihr Grundstück.
Wie der Name sagt, ist es ein „Richt“wert. Der tatsächlich erzielbare Marktwert für ein Grundstück kann davon, je nach aktuellen und örtlichen Gegebenheiten, abweichen. Dennoch ist dieser Bodenrichtwert schon einmal eine hilfreiche Information.
So bewerten Profis Grundstück und Gebäude
Bei der Bewertung der Immobilie, welche auf dem Grundstück steht, nutzen professionelle Bewerter Datenbanken und Softwaretools, die dem Fachfremden i.d.R. nicht zur Verfügung stehen. Dabei wird zunächst von der Frage ausgegangen: Was würde der Bau eines neuen Hauses in dieser Lage/Größe/Ausstattung kosten?
Im zweiten Schritt wird dann in der Regel ein realistischer Abzug ermittelt, da die Immobilie ja gebraucht ist.
Bewertungstipps für Sie
Wir empfehlen Ihnen hilfsweise einmal einen Blick in die großen Verkaufsportale wie zum Beispiel immoscout 24 oder immonet zu werfen.
Suchen Sie dort einmal Immobilien in Ihrer Region. Idealerweise sollten Sie natürlich Immobilien suchen, die bezüglich Baujahr, Größe und Zustand möglichst der zu bewertenden Immobilie gleichkommen.
Zugegeben, in größeren Städten ist dies auf Grund der größeren Auswahl leichter, als auf dem Land, wo es vielleicht nur 2 oder 3 Vergleichsobjekte gibt.
Wir empfehlen, auch die Details zu beachten, so dass Sie möglichst Äpfeln mit Äpfeln vergleichen.
Achten Sie beispielsweise auf die folgenden Details:
- Alter und die Art der Heizung
- Alter der Elektroinstallationen
- Alter der unter Putz verlegten Heiz-, Sanitär-, und Elektroleitungen
- Renovierungs- und Sanierungszustand insgesamt
- Art der Böden
- Alter und Zustand der Fenster
- Lage (Hauptstraße, ruhige Lage, Infrastruktur, Region etc.)
- Wohnfläche
- Garten
- Stellplätze
Gerade bei „kernsanierten“ oder „komplett renovierten“ Immobilien empfehlen wir, genau hinzuschauen: Was wurde wirklich saniert? Wurde hier nur oberflächlich „geschminkt“ oder wurde wirklich die komplette Technik erneuert? Steht im Keller noch die alte Ölheizung? Wie ist die Energieffizienzklasse (Folgekosten im laufenden Betrieb!)? Was ist mit den Leitungen unter Putz?
Die in den Onlineportalen angebotenen Immobilien sind natürlich bezüglich Gebäude inkl. Grundstück bepreist. Bedenken Sie, dass die angegebenen Preise „Angebotspreise“ sind. Das sind nicht immer die Preise, die dann später in der Regel tatsächlich am Markt erzielt werden. Dennoch bekommen Sie hier ein erstes Gespür dafür, wieviel Ihre Immobilie in etwa wert sein könnte.